Het eerste aanspreekpunt voor onderstaande onderwerpen is Woningstichting Nijkerk (WSN). Komt u er niet uit, neem dan contact met ons op.
Ik heb een klacht. Bij wie kan ik terecht?
Heeft u een klacht over, of geschil met WSN, dan zijn zij het eerste aanspreekpunt. WSN heeft een interne klachtenprocedure die doorlopen moet worden voordat u terecht kunt bij verschillende onafhankelijke instanties.
De Huurcommissie is de aangewezen instantie voor meningsverschillen over onder andere huurverhoging, huurverlaging, onderhoud en renovatie, servicekosten, kosten voor nutsvoorzieningen en de energieprestatievergoeding. De Huurcommissie is op werkdagen telefonisch bereikbaar op 0800 – 488 72 43.
Bent u niet tevreden over de afhandeling van uw klacht door WSN, dan kunt u naar de Geschillencommissie stappen. De Geschillencommissie Woningcorporaties Valleigebied (GWV) behandelt onder meer klachten over:
- afspraken die WSN niet nakomt;
- onvoldoende informatie, te weinig inspraak, geen inzage in stukken krijgen;
- het te traag ondernemen van een toegezegde actie;
- onenigheid over feitelijke gegevens;
- slechte dienstverlening door medewerkers van WSN of door anderen die in opdracht van WSN werken.
GWV stelt een advies op voor het bestuur van WSN. Vervolgens deelt WSN haar besluit mee aan de huurder. Hierbij wordt het advies van GWV meegestuurd. Als WSN het advies niet of deels overneemt, dan moet WSN dit gemotiveerd kenbaar maken aan de huurder. Ook GWV ontvangt het besluit van WSN. Tegen een besluit van het bestuur van WSN, naar aanleiding van het advies van GWV, kan geen bezwaar of beroep worden aangetekend. Wel kan een klager, die niet tevreden is over het besluit van het WSN bestuur, overwegen zijn of haar klacht daarna voor te leggen aan de kantonrechter.
Voor woningtoewijzingsklachten kunt u terecht bij WoningNet .
Komt u er niet uit, dan helpen wij u graag met informatie, advies en begeleiding.
Hoe maak ik bezwaar tegen de servicekosten en de kosten voor nutsvoorzieningen?
Servicekosten zijn kosten die bovenop de kale huur van een woning komen. Bijvoorbeeld kosten voor schoonmaak, tuinonderhoud, stoffering en meubilering en de huismeester. Kosten voor nutsvoorzieningen zijn de kosten voor gas, water en elektriciteit waarvoor de huurder een eigen meter heeft. Bent u het als huurder oneens met het jaarlijkse overzicht voor servicekosten of nutsvoorzieningen? Dan kunt u hiertegen bezwaar maken bij de Huurcommissie. Bij de nutsvoorzieningen kunt u ook bezwaar maken tegen de hoogte van het voorschot.
Waar vind ik het energielabel van mijn huurwoning?
Het energielabel van uw huurwoning vindt u op ep-online.nl. Dit is het officiële landelijke databestand van de Rijksoverheid waarin energieadviseurs en erkend deskundigen energieprestatie-indicatoren en energielabels kunnen registreren.
Dit zijn de stappen die u moet zetten om uw energielabel te achterhalen:
1) ga naar ep-online.nl
2) in de linkerkantlijn kiest u voor: energielabel zoeken
3) in het midden van uw computerscherm ziet u een veld: zoekopdracht invullen
4) u gaat met uw muis in dat veld staan en vult uw postcode + komma + huisnummer in (bijvoorbeeld 3863 AX, 40) en klikt op zoek
Hierna verschijnt het energielabel en de energie-index voor het Woningwaarderingsstelsel (zeg maar: het puntensysteem).
Het energielabel voor woningen geeft aan wat de kwaliteit is van de isolatie en de installaties die de woning verwarmen (en koelen), ventileren, en van elektra en warm water voorzien. Het label wordt aangeduid met een letter, A t/m G, en een kleur, van groen naar rood. Energielabels zijn bij huurhuizen van invloed op de huur: hoe beter het energielabel, hoe meer punten de woning krijgt en hoe hoger de huur.
Voor meer informatie over het energielabel kunt u hier klikken.
Hoe krijg ik tijdelijke huurverlaging bij ernstige onderhoudsgebreken van mijn woning?
Als uw huurwoning ernstige onderhoudsgebreken vertoont, moet u dat schriftelijk melden bij WSN. WSN heeft zes weken de tijd om het achterstallig onderhoud te verhelpen. Doet WSN dat niet, dan kunt u de Huurcommissie vragen om tijdelijk de huur te verlagen.
Wie is verantwoordelijk voor het onderhoud van mijn huurwoning?
WSN zorgt voor het groot onderhoud. Kapotte inbouwapparatuur van keukens is doorgaans voor rekening van WSN. Klein onderhoud en schade die u zelf heeft veroorzaakt, zijn voor uw rekening.
Op de website van WSN vindt u meer informatie.
Ik heb schade. Kan ik dat bij WSN claimen?
WSN heeft een opstalverzekering voor het huis dat u van haar huurt. De woningcorporatie investeert in het verduurzamen van uw woning, onder meer met zonnepanelen. Die zonnepanelen zitten ‘aard-en-nagelvast’ aan uw huurhuis, waardoor ze gedekt zijn door de opstalverzekering van WSN. Dit geldt overigens voor alle spullen die aan uw huurwoning vast zitten.
Maar wat gebeurt er als de zonnepanelen in brand vliegen? Valt de gevolgschade (bijvoorbeeld roet, bluswaterschade of verbrande gordijnen) dan ook onder de verzekering van WSN? De juridische afdeling van de Woonbond zegt hierover: “Brand is nadrukkelijk uitgesloten van de diverse bewijsvermoedens. Dit betekent dat WSN aansprakelijk is voor de schade aan de woning als gevolg van een brand tenzij WSN kan bewijzen dat de brand aan de huurder kan worden toegerekend. De schade aan de inboedel komt bij brand echter voor rekening van de huurder, tenzij de huurder kan aantonen dat WSN een verwijt gemaakt kan worden. Dit kan het geval zijn wanneer de brand een direct gevolg is van achterstallig onderhoud en/of nalatigheid van WSN. Doorgaans is dit iets dat de verzekeraar van de huurder oplost met de verzekeraar van de verhuurder. De wijze van uitkering door een verzekeraar is afhankelijk van de polis die er is afgesloten.”
Schade door lekkage
Schade als gevolg van (bijvoorbeeld) lekkage is een ander verhaal. Hiervoor is WSN alleen aansprakelijk als deze schade het gevolg is van nalatigheid van WSN. Wanneer er een lekkage is en deze wordt op eerste verzoek van de huurder hersteld, dan is WSN doorgaans niet aansprakelijk voor de gevolgschade. Dit kan anders zijn wanneer de gevolgschade is ontstaan na herhaaldelijke reparatieverzoeken van de huurder die genegeerd zijn door WSN (nalatigheid). De uitkomst hangt per geval af van de concrete feiten en omstandigheden.
Bewijs nodig om schade te kunnen verhalen
Het is belangrijk dat u alle meldingen aan WSN schriftelijk vastlegt. Als u namelijk niet kunt aantonen dat WSN wist dat er schade door waterlekkage zou kunnen ontstaan, zijn de kosten voor rekening van uw eigen inboedelverzekering. Dat heet omgekeerde bewijslast.
Ik wil mijn huurwoning verbouwen/verduurzamen. Heb ik toestemming van WSN nodig?
U mag niets verbouwen aan uw huurwoning zonder schriftelijke toestemming van WSN. Kunt u zelf de veranderingen bij het einde van het huurcontract zonder al te veel kosten ongedaan maken? Dan is geen toestemming nodig.
Heb ik toestemming nodig van WSN voor een traplift of verhoogd toilet?
Krijgt u als huurder een vergoeding voor bijvoorbeeld een traplift, verhoogd toilet of beugels vanuit de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) of de Wet langdurige zorg (Wlz)? Dan heeft u voor deze woningaanpassing geen toestemming nodig van WSN. Wel wordt u verzocht de aanpassing te melden bij WSN. Hetzelfde geldt voor andere woningaanpassingen waarvoor u een (Wmo of Wlz-)vergoeding ontvangt. Bij vertrek hoeft u de voorzieningen niet te verwijderen.
Is mijn woning door een huurverhoging nu in de vrije sector beland?
Ik woonde tot voor kort in een sociale huurwoning. Door de huurverhoging is de prijs van de huur nu hoger dan de wettelijke maximale sociale huurprijs. Is WSN nu nog gebonden aan de maximale huurstijgingen voor sociale woningen zoals die door de regering worden vastgesteld, of ben ik vrije sector huurder geworden?
Antwoord: U bent géén ‘vrije sector huurder’ geworden. WSN moet zich blijven houden aan de overheidsregels voor de jaarlijkse huurverhoging. Ook de toegestane huur van uw woning blijft aan een wettelijk maximum gebonden. Dit maximum wordt bepaald door het puntenstelsel.
Meer informatie vindt u op de website van de Woonbond.
Wanneer ben ik medehuurder van een woning?
Als echtgenoot of geregistreerd partner van de huurder bent u automatisch medehuurder, zolang u in dezelfde woning woont. Bij vertrek van de huurder wordt de medehuurder automatisch de huurder. Dit geldt ook als het huwelijk of geregistreerde partnerschap is gesloten na het ingaan van de huurovereenkomst. Andere huisgenoten zijn niet automatisch medehuurder. Om dat wel te worden moeten ze een verzoek bij WSN indienen om medehuurder te worden. Voorwaarde is dat u een duurzame gemeenschappelijke huishouding voert. Een logé, onderhuurder, pensiongast of een inwonend kind kan dus geen medehuurder worden. Woont een volwassen kind bij de ouder of ouders in om deze te verzorgen? Een verzoek tot medehuurderschap bij de verhuurder is dan wel mogelijk.
Mag ik mijn huis of kamer onderverhuren?
U mag als huurder uw huis alléén onderverhuren als WSN daarmee akkoord gaat. Als onderhuurder heeft u dan huurbescherming. Uw huur mag niet zomaar opgezegd worden.
Ik overweeg woningruil. Wat komt daar bij kijken?
In deze folder van WSN vindt u veel informatie over woningruil.
Wanneer een woning leeg komt te staan omdat de huurder vertrekt, zorgt WSN ervoor dat het huis wordt opgeknapt voor een nieuwe bewoner.
Bij woningruil is dat ander, dan neemt de nieuwe bewoner het huis over in de staat waarin het zich bevindt. Om die reden kan het voorkomen dat uw buurman nieuwe vensterbanken heeft en u niet. Bij woningruil heeft u dus niet alleen de lusten, maar ook de lasten.
Kom ik in aanmerking voor een urgentieverklaring?
De gemeente Nijkerk kan een urgentieverklaring afgeven aan woningzoekenden uit bepaalde groepen, zoals mensen die mantelzorg krijgen of uit een GGZ-instelling komen. Statushouders (erkende asielzoekers) zijn niet langer een wettelijk verplichte urgentiecategorie, maar omdat de huidige werkwijze volgens de gemeente Nijkerk goed werkt, kiest de gemeente ervoor deze urgentiecategorie te behouden.
Er zijn twee nieuwe urgentiecategorieën toegevoegd aan de Huisvestingsverordening 2019, omdat de gemeente in de praktijk ziet dat in een aantal gevallen kinderen de dupe worden van de handelswijze van hun ouders. Het gaat om woningzoekenden met minderjarige kinderen die na echtscheiding de huidige dure koop- of huurwoning moeten verlaten, en om woningzoekenden met minderjarige kinderen, die als gevolg van financiële problemen (bijvoorbeeld als gevolg van verlies van een baan) de huidige te dure woning moeten verlaten. In theorie is iemand zelf verantwoordelijk voor vervangende woonruimte (tijdig inschrijven en wekelijks reageren), maar de gemeente ziet in de praktijk dat in dergelijke situaties de stress zo oploopt dat dit niet (voldoende) gebeurt.
In de Huisvestingsverordening 2019 worden de volgende urgentiecategorieën genoemd:
a. woningzoekenden die verblijven in een voorziening voor tijdelijke opvang voor personen die in verband met problemen van relationele aard of geweld hun woonruimte hebben verlaten;
b. vreemdelingen met een verblijfsvergunning als bedoeld in artikel 28 van de wet;
c. woningzoekenden die mantelzorg als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onderdeel b, van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 verlenen of ontvangen;
d. woningzoekenden die dakloos zijn of dreigen te worden na beëindiging van een verblijf in een behandelkliniek, een voorziening voor maatschappelijke opvang of een voorziening voor beschermd dan wel begeleid wonen, waarmee burgemeester en wethouders afspraken hebben gemaakt en waarvan de behoefte aan woonruimte in de gemeente naar het oordeel van burgemeester en wethouders dringend noodzakelijk is;
e. woningzoekenden, die vanwege sloop of ingrijpende renovatie de woonruimte in door burgemeester en wethouders goedgekeurde (herstructurerings)plannen verlaten en daarin niet terugkeren;
f. woningzoekenden met één of meerdere minderjarige kinderen, die vanwege financiële problemen, een te dure huurwoning of een koopwoning moeten verlaten om een goedkopere huurwoning te betrekken;
g. woningzoekenden, die in verband met medische redenen moet verhuizen, omdat de woning niet meer geschikt is;
h. woningzoekenden met één of meer inwonend(e) minderjarige kind(eren), die als gevolg van echtscheiding dakloos worden.
Denkt u in aanmerking te komen voor urgentie, klik dan hier voor meer informatie.
Waarom worden woningen eerst aan bestaande huurders van WSN aangeboden?
Voor de woningen die WSN in de vrije sector aanbiedt, is de werkwijze op dit moment als volgt:
a) WSN biedt die woningen in eerste instantie aan huurders aan, die een huurwoning van WSN achterlaten
b) daarna aan inwoners van de gemeente Nijkerk
c) daarna pas aan geïnteresseerden van buiten Nijkerk
WSN probeert daarmee scheefhuurders die in een sociale huurwoning wonen, zo snel mogelijk passender te laten wonen zodat WSN de door hen bewoonde sociale huurwoning aan kan bieden aan de juiste doelgroep. Scheefhuurders zijn huurders die met hun huidige inkomen ook een vrije sector woning kunnen huren.
Waarom staat een woning soms lang leeg?
Redenen waarom sociale huurwoningen leeg kunnen staan zijn:
- Een huurder is eerder vertrokken dan de einddatum van de huurovereenkomst.
- Een woning is wel verhuurd maar de huurder gaat er later wonen.
- Een woning wordt veel geweigerd.
- Een woning wordt eerst voor directe bemiddeling ingezet en als daar geen match wordt gevonden, gaat de woning alsnog via Woningnet Eemvallei in de verhuur.
- Er moet onderhoud worden uitgevoerd.
Redenen waarom sociale koopwoningen leeg kunnen staan zijn:
- In een aantal gevallen koopt WSN de koopgarant woning terug, die vervolgens verhuurd gaat worden.
- Soms is de vorige eigenaar al eerder vertrokken dan de koop is geregeld. WSN heeft tijd nodig om dit proces administratief te verwerken.